Regularização Fundiária

RESUMO

Sobre as LEIS

LEI N° 13.465, de 11 de julho de 2017

Art. 35. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo: 

I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado; 

II - planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível; 

III - estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental; 

IV - projeto urbanístico; 

V - memoriais descritivos; 

VI - proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;  (4 documentos)

VII - estudo técnico para situação de risco, quando for o caso; 

VIII - estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso; 

IX - cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; 

X - termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo. 

Parágrafo único. O projeto de regularização fundiária deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público, quando for o caso.

Art. 42. O registro da CRF (certidão de regularização fundiária) e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público. 

Parágrafo único. Em caso de recusa do registro, o oficial do cartório do registro de imóveis expedirá nota devolutiva fundamentada, na qual indicará os motivos da recusa e formulará exigências nos termos desta Lei. 

Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal;

Dentre as importantes novidades da lei 13.465/2017 encontra-se a sensível modificação procedimental da regularização fundiária urbana. Esta, segundo o artigo 10 da lei, envolve tanto a identificação de núcleos urbanos informais que devam ser regularizados quanto a criação de unidades imobiliárias integráveis ao espaço urbano e a constituição de direitos reais em favor de seus ocupantes.

Revoga-se o capítulo III da lei 11.977/2009, que tratava da matéria, para inaugurar-se essa nova tentativa de corrigir o gravíssimo problema fundiário urbano que atinge parcela substancial do Brasil. A Reurb, belo "apelido" da Regularização Fundiária Urbana, "abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes", segundo o artigo 9º da lei 13.465/17.

Dentro da noção de Reurb, duas são as espécies: Reurb-S (interesse social) e Reurb-E (interesse específico). Há diversas modificações em relação à lei anterior, como as que dizem respeito à chamada "demarcação urbanística", procedimento que adquiriu novos e importantes contornos, a destacar-se uma maior responsabilidade do município.

O que mais interessa aqui, contudo, é o problema da atribuição de títulos jurídicos aos ocupantes das áreas objeto de Reurb, especialmente quanto a certas dificuldades interpretativas que podem frustrar ou tornar inócuas algumas mudanças.

Para as duas modalidades de Reurb a lei cria a estranha figura da legitimação fundiária (art. 23), um modo de aquisição originária de propriedade independente de tempo e natureza da posse. Há um forte sabor de inconstitucionalidade nessa disposição, cuja afronta ao direito de propriedade já tem sido apontada por autores especializados como um dos grandes defeitos da lei de 20171. Em tempos de bloqueio de bens sem ordem judicial (lei 13.606/2018)2, no entanto, esse tipo de disposição não deveria assustar.

Ao lado desta figura a lei traz a já conhecida legitimação de posse, instituto da lei 11.977/09, que foi mantido, mas modificado em certos aspectos. No artigo 25 da lei 13.465/2017, é definida a legitimação de posse como "ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei".

A conversão em título de propriedade vem tratada no artigo 26, caput:

"Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral".

Como se vê, expedido o título de legitimação de posse e registrado, o prazo de cinco anos autoriza sua conversão automática em título de propriedade, se estiverem contemplados os requisitos da usucapião especial urbana (artigo 183 da CF/88)3, quais sejam: área de até 250 metros quadrados; posse ininterrupta e sem oposição por cinco anos; utilização para moradia própria ou da família; não ser o beneficiário proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A primeira parte do artigo 26 deixa claro que a incidência dessa conversão do título de posse em titulo de propriedade após cinco anos de registro dar-se-á "sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse mansa e pacifica no tempo". Em outras palavras, estabelece o preceito uma autonomia entre a conversão de título de posse em propriedade e os procedimentos conhecidos de usucapião, para, in fine, vincular a conversão referida aos requisitos da usucapião especial urbana - o que inclui o tempo. Recorde-se que, neste caso, esta conversão é automática.

De todo modo, como o artigo 26, caput fala claramente no transcurso do prazo de cinco anos de registro, extrai-se o entendimento de que esse tempo saneia o título registrado, estabiliza a situação jurídico-registrária, autorizando a conversão automática, independente de provocação. Assim, apesar de a redação não ser das melhores, a primeira parte do caput autoriza o exercício da usucapião independentemente do procedimento descrito posteriormente, se já estiverem atendidas aquelas condições do art. 183 da CF/88.

Seja como for, esses problemas de técnica redacional não se afastam totalmente da situação existente com a lei anterior.

Dificuldades maiores existem com o parágrafo primeiro do artigo 26 da lei 13.465/2017:

"Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis competente".

Do modo como está redigido, o preceito pode abrir alguma dúvida sobre a incidência ou não do prazo de cinco anos no caso de título de legitimação de posse emitido em favor de quem faz jus às formas de usucapião diferentes da especial urbana (do art. 183 da Constituição Federal).

Acredita-se haver duas interpretações possíveis. A primeira é a seguinte: tem-se de ater aos requisitos da usucapião, inclusive o prazo, mesmo que não tenham transcorrido cinco anos do registro do título de legitimação de posse, afinal, se o sujeito já consolidou todos os elementos necessários para usucapião (em alguma das modalidades do Código Civil), o escopo legitimador de propriedade já está atendido, não fazendo sentido exigirem-se os cinco anos a mais. Além disso, aqui se exige a manifestação do interessado, sem a conversão automática trazida pelo caput.

A outra interpretação é de que o período de cinco anos indicado no caput é um saneamento do titulo de legitimação de posse emitido pelo poder público e, por isso, deve ser observado ainda que o interessado já tenha cumprido o tempo de alguma das formas de usucapião do CC/02 (justamente o que atrai a incidência do §1º, e não do caput, do artigo 26 da lei 13.465/2017).

Em favor das duas interpretações pode ser invocada a figura da usucapião extrajudicial. Em tese, a anuência do proprietário da área, constante da ata notarial na usucapião administrativa, também existe no bojo da Reurb, que é um procedimento marcado justamente pela ideia de negociação entre agentes diversos (beneficiários, município, proprietários, ocupantes, confrontantes). Desse modo, não seria preciso esperar um prazo suplementar de cinco anos para estabilização do registro do título de legitimação de posse em caso de incidência do artigo 26, §1º da Lei nº 13.465/2017. O que causa estranheza nessa aproximação com a usucapião extrajudicial - e que parece, agora, confirmar a segunda tese - é o fato de a modalidade de usucapião administrativa ser uma espécie delimitada e plena de requisitos,sendo temerário que um artigo de lei introduza um novo procedimento de usucapião extrajudicial sem que essa circunstância seja claramente exposta.

Conclusivamente, crê-se que o ideal é manter a observância do prazo de cinco anos, pois é neste interregno que o Poder Público pode retirar a legitimação concedida. Dessa forma, não haveria sentido fixar esse prazo para aquisição baseada no artigo 183 da CF/88 e não para as outras modalidades de usucapião.

Em outros termos, o prazo é autônomo, desvinculado de outros institutos jurídicos, servindo apenas para estabilizar o título de legitimação de posse. Se o sujeito já tiver cumprido os requisitos da usucapião ordinária ou extraordinária, mas o prazo de cinco anos ainda não houver transcorrido, poderá apenas recorrer ao judiciário em ação própria, ou, ainda, se for o caso, agir administrativamente para levar a cabo a usucapião extrajudicial. Mas, repita-se, estando em curso o prazo de estabilização jurídico-registrária do título emitido, não há que se falar em conversão em propriedade, pois ainda é possível a retirada do título, cuja "limpeza" requer justamente esse tempo.

O que se pode dizer sobre esses preceitos da lei 13.465/2017, como já se disse a respeito de outras figuras, é que sua relevância faz-se acompanhar por deficiências técnicas que podem dificultar, em certa medida, a aplicabilidade. Essa não será, contudo, uma mácula tão grave, se a doutrina desempenhar adequadamente seu papel, discutindo os temas e propondo soluções com a necessária profundidade.

__________

1 CARVALHO PINTO, Victor. A regularização fundiária urbana na lei 13465/2017. Acesso em 2/3/2018.

2 Cf. BORGARELLI, Bruno de Ávila. O primeiro tiro do ano: bloqueio de bens sem autorização judicial. Migalhas, 16/1/2018. Acesso em 2/3/2018.

3 CF/88. Art. 183, caput. "Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural".

 

Resumo da Lei

Originada do Projeto de Lei de Conversão (PLV) 12/2017, elaborado em substituição à Medida Provisória (MPV) 759, de 22/12/2016, a Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, estabeleceu um novo regime jurídico para a regularização fundiária urbana.

A Medida Provisória foi duramente criticada por entidades da sociedade civil como favorecedora da grilagem de terras e defendida pelo governo como instrumento de desenvolvimento econômico. Comentamos essa polêmica em no artigo "Mitos e Verdades sobre a nova Lei da Regularização Fundiária Urbana".

O presente artigo limita-se a resumir o procedimento de regularização instituído e a apontar algumas deficiências.

A legislação anterior, qual seja, o Capítulo III da Lei nº 11.977, de 2009, foi integralmente revogada. Apesar disso, sua base foi mantida: a regularização envolve (i) levantamento da situação fundiária dos imóveis ocupados, (ii) negociação entre os proprietários, os ocupantes e o poder público; (iii) elaboração e aprovação de um projeto urbanístico; e (iv) registro do projeto e dos títulos atribuídos a cada ocupante.

A regularização abrange duas dimensões essenciais: a criação de unidades imobiliárias compatíveis com o urbanismo municipal e a constituição de direitos reais em favor dos seus ocupantes (art. 10, II). A primeira se dá pela aprovação pelo município de um projeto urbanístico e pelo seu subsequente registro no cartório de registro de imóveis. A segunda, pelo reconhecimento de alguma modalidade de aquisição originária da propriedade ou pela transmissão de direitos reais por parte do proprietário.

A Reurb inicia-se pelo requerimento de algum dos legitimados, quais sejam, os entes da Federação, os ocupantes, os proprietários ou empreendedores, a Defensoria Pública ou o Ministério Público.

Em seguida, promove-se um levantamento e uma consulta aos proprietários e confrontantes da área ocupada quanto à sua regularização. Na ausência de oposição, elabora-se o projeto urbanístico. Se houver oposição, procede-se a uma etapa de negociação. Caso não se chegue a um acordo entre as partes, não se prossegue com a Reurb. Na Lei nº 11.977, de 2009, esse processo se denominava “demarcação urbanística”, era realizado pelo cartório de registro de imóveis e encerrava-se com a averbação do auto de demarcação na matrícula dos imóveis abrangidos. A MPV passou essa competência para o município, eliminou a necessidade de averbação e deixou de adotar qualquer denominação específica para o procedimento. A Lei facultou ao município optar entre o regime da lei anterior, com algumas alterações destinadas a desburocratizá-la, e o da MPV.

O projeto urbanístico promoverá o parcelamento do solo, ou seja, constituirá lotes particulares e áreas públicas. Deverá considerar os aspectos ambientais, urbanísticos e de defesa civil, adotando como critério básico a melhoria da situação em que o assentamento se encontra. No caso de áreas de risco ou de preservação permanente, a Lei prevê a realização de estudos específicos, que deverão orientar a elaboração do projeto.

A elaboração do projeto de regularização e a execução das obras e medidas nele previstas serão de responsabilidade do município, se a regularização for de interesse social (Reurb-S), e dos proprietários e beneficiários, se for de interesse específico (Reurb-E). Tendo em vista, no entanto, que os beneficiários e proprietários podem não dispor de organização ou recursos suficientes para tanto, a Lei procedeu a uma alteração na Lei nº 10.257, de 2001 (Estatuto da Cidade), para facultar o estabelecimento de consórcio imobiliário entre estes e o município (art. 79). Nesse caso, caberia ao poder público adotar todas as providências, ressarcindo-se dos gastos pela incorporação ao patrimônio público de parte dos lotes produzidos.

No caso de bens públicos, a Lei estabelece regimes distintos para cada modalidade de Reurb. Na Reurb-E, a alienação de direitos reais será feita pelo valor de mercado, descontando-se o valor de benfeitorias promovidas pelo ocupante e da valorização delas decorrente. Na Reurb-S, a constituição de direitos reais é gratuita e promovida diretamente pelo ente público perante o registro de imóveis.

No caso da Reurb-S, a Lei manteve a gratuidade dos atos de registro instituída pela Lei nº 11.977, de 2009. Para viabilizar esse benefício, em lugar de um fundo federal a ser instituído pelo Conselho Nacional de Justiça, como estabelecera originalmente a MPV, atribuiu a cada Estado e ao Distrito Federal a responsabilidade de criar seus próprios fundos, que poderão receber recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS).

A principal inovação da MPV, mantida na Lei, é a legitimação fundiária, que consiste na atribuição da propriedade dos lotes aos seus ocupantes, como modalidade de aquisição originária, independentemente do tempo e da natureza da posse (art. 23). Tal instituto será aplicado tanto em áreas privadas quanto em áreas públicas e em ambas as modalidades de Reurb, mas limita-se à regularização de núcleos informais consolidados existentes em 22 de dezembro de 2016, que é a data de publicação da MPV.

No regime da Lei nº 11.977, de 2009, a regularização concluía-se com o registro do título de legitimação de posse, pelo qual o município reconhecia a posse do ocupante, para fins de usucapião, a ser realizado depois de cinco anos perante o registro de imóveis. A Lei mantém a legitimação de posse para os casos não abrangidos pela legitimação fundiária.

A fim de simplificar a regularização, a MPV criou e a Lei manteve a certidão de regularização fundiária (CRF), que é o documento final da Reurb, emitido pelo município, constituído do projeto de regularização aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e da listagem dos ocupantes beneficiários de legitimação fundiária e de posse. A constituição de direitos reais em favor dos beneficiários será feita mediante o registro desse conjunto de documentos, dispensando-se procedimentos individuais.

Os lotes decorrentes do projeto de regularização que não tenham sido comercializados nem ocupados serão registrados em nome do proprietário original da área.

A Lei atrai, ainda, para o regime da Reurb outros institutos jurídicos dispersos no ordenamento jurídico, que poderão ser empregados na composição de interesses entre proprietários, ocupantes e poder público (art. 15). Destacam-se, nesse sentido, a usucapião, a arrecadação de bem vago, a desapropriação em favor dos possuidores, o consórcio imobiliário, a requisição, a transferência do direito de construir e a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular. Caberá ao município, no âmbito do procedimento de mediação instituído pela Lei, fazer uso desses institutos, de modo a afastar a possível oposição dos proprietários.

A Lei estende a Reurb também aos conjuntos habitacionais, constituídos de unidades já edificadas, que poderão ser regularizados independentemente de habite-se, mediante atribuição das unidades aos seus ocupantes reconhecidos, salvo quando houver obrigações pendentes junto ao ente público promotor do programa habitacional. 

A Lei manteve as mudanças promovidas pela MPV na Lei nº 11.952, de 2009, que dispõe sobre a regularização fundiária sobre terras federais na Amazônia Legal, entre as quais se destaca a possibilidade de doação ao município de bens federais, independentemente de sua qualificação como zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, caso haja “equipamentos públicos a serem implantados”. A Lei acrescenta, ainda, a proibição de que os bens recebidos sejam alienados pelo município por valor superior ao cobrado pela União.

Nas disposições finais, a Lei institui um regime mais simplificado para a regularização dos assentamentos anteriores à edição da Lei nº 6.766, de 1979; amplia os dispositivos desta lei aplicáveis à Reurb e dispensa de desafetação, avaliação prévia e autorização legislativa as alienação de bens públicos objeto de Reurb. Faculta, ainda, aos municípios aplicar a legislação revogada aos procedimentos iniciados sob a sua vigência.

Visando a facilitar a aplicação da usucapião e da concessão de uso especial para moradia, a Lei altera a redação das respectivas normas, para que a modalidade coletiva possa ser adotada sempre que a divisão da área ocupada pelo número de moradores resultar em fração ideal inferior a 250 metros quadrados por habitante (art. 79).

A Lei também institui novos institutos jurídicos, aplicáveis não apenas no âmbito da regularização fundiária, mas também no mercado formal. O direito de laje (art. 55) permitirá a constituição de unidades imobiliárias autônomas sobre edificações preexistentes; o condomínio urbano simples (arts. 61 e 62) viabilizará a aplicação das regras do condomínio edilício a situações de pequena escala, com formalização mais simplificada; o condomínio de lotes (arts. 58 e 78) facultará ao município admitir a agregação de lotes em condomínios com áreas de uso comum aos condôminos, sem prejuízo dos ônus exigíveis nos loteamentos e acompanhados de servidões de passagem em benefício dos não moradores e de limitações à construção de muros.

A Lei altera a Lei nº 11.977, de 2009, para autorizar o Ministério das Cidades a renegociar as condições de pagamento e os prazos de conclusão das unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida em municípios com população inferior a 50 mil habitantes.

Seguindo o disposto na MPV, a Lei altera os artigos do Código Florestal relativos à regularização fundiária em áreas de preservação permanente, para suprimir a remissão à Lei nº 11.977, de 2009, que está sendo revogada nessa matéria. 

Deficiências da Lei

A legitimação fundiária (art. 23), que é a principal inovação trazida pela MPV e mantida na Lei, é uma grave violação do direito de propriedade, constitucionalmente assegurado, pois faculta ao prefeito conferir a terceiros a propriedade de imóveis por eles ocupados, sem indenização aos proprietários e independentemente do tempo e da natureza da posse. No caso de áreas públicas, a legitimação fundiária viola, ainda, a vedação expressa da Constituição à usucapião de bens públicos. Em conjugação com dispositivos que dispensam a alienação de bens públicos em geral e da União em particular de desafetação, licitação, autorização legislativa e avaliação prévia, a Lei compromete a defesa do patrimônio público, as prerrogativas do Poder Legislativo, a transparência da gestão pública e a responsabilidade fiscal.

Ao reintroduzir a demarcação urbanística no processo de regularização (arts. 19 a 22), a Lei acabou por duplicar procedimentos que já constavam da MPV, relativos à consulta aos proprietários e à eventual negociação com os impugnantes (arts. 31 e 34). Além disso, a notificação e eventual impugnação de proprietários e confrontantes volta a ser mencionada na etapa de registro da Reurb (art. 46, § 2º). O correto seria equacionar a viabilidade fundiária da regularização mediante demarcação urbanística obrigatória e impedindo-se qualquer contestação posterior do resultado alcançado. Na forma da Lei, corre-se o risco de deixar de averbar o acordo obtido com os proprietários e ver todo o trabalho de regularização contestado ao final do procedimento.

Devem ser regularizados apenas os assentamentos consolidados e não todos os assentamentos irregulares, como parece indicar a Lei (art. 9º). Os assentamentos não consolidados devem, via de regra, ser desconstituídos, sob pena de se criar verdadeiro incentivo à indústria da invasão e à grilagem de terras. Mesmo no caso dos assentamentos consolidados, deve-se prever uma etapa prévia de avaliação de viabilidade e conveniência, em que o município decidirá se o assentamento deve ou não ser regularizado, levando em consideração os aspectos ambientais, urbanísticos, financeiros e sociais envolvidos. Apesar de a Lei limitar-se a mencionar a não regularização de áreas de risco (art. 39) ele não obriga (nem poderia, por inconstitucionalidade) o município a regularizar todos os núcleos urbanos irregulares (art. 32, parágrafo único).

Ao contrário do Capítulo III da Lei 11.977/09 que revogou, a Lei não deixa claro se a regularização de cada assentamento deve ou não ser objeto de licenciamento ambiental. A Lei emprega a expressão "aprovação", em lugar de "licenciamento" (art. 12). Embora o governo tenha afirmado que estaria dispensado o licenciamento ambiental, não há nada expresso nesse sentido, o que provavelmente resultará em insegurança jurídica e disputas com o Ministério Público. O correto seria interpretar esse dispositivo em harmonia com a Lei Complementar 140/2011, que prevê o licenciamento ambiental estadual, com possibilidade de delegação ao município nos termos de resolução do conselho estadual de meio ambiente (art. 9º, XIV, "a").

A gratuidade do registro imobiliário (art. 13, § 1º) no caso da Reurb-S não conta com uma fonte de financiamento, o que compromete o equilíbrio econômico-financeiro dos cartórios de registro de imóveis e oferece risco para a responsabilidade fiscal, tendo em vista que a União poderá ter que indenizar esses agentes econômicos no futuro.

A Lei dispensa de habite-se (arts. 60 e 63) o registro de conjuntos habitacionais e edificações regularizadas em Reurb-S. Trata-se de medida temerária, pois tais estruturas podem oferecer perigo para seus usuários e terceiros.

A Lei menciona, mas não disciplina adequadamente o loteamento de acesso controlado (art. 78), pelo qual uma associação de moradores poderá, mediante autorização do município, sem impedir a circulação, identificar pedestres e condutores de veículos não residentes. Trata-se de medida que viola os direitos de ir e vir e de privacidade e que não guarda relação com a regularização fundiária. Além disso, a Lei procura legalizar a cobrança de moradores não associados, o que viola a liberdade de associação constitucionalmente assegurada.

10 Perguntas e Respostas

1) Quais são as principais mudanças trazidas pela nova lei na regularização fundiária urbana?

Segunda Rosane Tierno, as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 são complexas. Aproximadamente 20 legislações foram alteradas – entre elas o Estatuto da Cidade e a Lei de Registro Públicos, por exemplo. Na prática, essa alteração acabou paralisando os processos de regularização fundiária que já estavam em aberto. 

A nova lei fixa um entendimento de regularização fundiária urbana como a simples titulação do imóvel, quando o conceito anterior previa uma série de medidas associadas a condições dignas de moradia e acesso à infraestrutura adequada. Na exposição de motivos da lei é possível compreender a escolha do legislador por uma concepção de cidade, remetendo à “eficiência”.

2) Por que a lei é tão questionada por pesquisadores, urbanistas e movimentos sociais?

A lei federal 13.465 é criticada por ter nascido como medida provisória, portanto sem debate público. Especialistas apontam que não houve boa técnica legislativa, e que a nova regra é inconstitucional pois legaliza a grilagem, fere à autonomia dos municípios, e ignora o arcabouço normativo anterior. Também há críticas na alteração terminológica feita pelo novo marco legal, que substituiu conceitos caros à política urbana sem novos conteúdos técnicos. Exemplo disso é a substituição do conceito de ‘assentamentos irregulares’ por ‘núcleos urbanos’, ou nova denominação de regularização fundiária de interesse social que passa a ser Reurb-S, e a de interesse específico que passa a ser chamada de Reurb-E. A Lei 13.465 também já nasce velha: ao tratar dos aspectos do Licenciamento Ambiental, a legislação cita um artigo do antigo Código Florestal,que já foi revogado.

3) Que tipo de ações foram realizadas para impedir as mudanças trazidas pela lei?

Enquanto ainda era medida provisória, entidades como o Conselho Nacional de Direitos Humanos (CNDH), a Associação Nacional dos Defensores Públicos (ANADEP), a FNA (Federação Nacional dos Arquitetos e Urbanistas), e o FNRU (Fórum Nacional da Reforma Urbana) questionaram o conteúdo da MP com notas e recomendações. Após aprovada, já enquanto lei federal, a Procuradoria Geral da República propôs uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI), seguida de outra proposta pelo Partido dos Trabalhadores. Ambas tramitam e aguardam julgamento pelo Supremo Tribunal Federal.

4) E como fica o Município em matéria de regularização fundiária?

A atual legislação afronta a autonomia municipal em termos de política urbana. Exemplo disso é permitir a regularização de conjuntos habitacionais e cortiços sem obrigatoriedade do Habite-se, documento que certifica as condições de moradia do imóvel expedido pelo Executivo municipal. Além disso, a nova lei dispensa a necessidade de que os núcleos urbanos se situem em áreas demarcadas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), sem condicionar a regularização fundiária ao zoneamento.

5) Quais as diferenças da legitimação fundiária e legitimação de posse?

A legitimação de posse ocorre para garantir a posse de moradores. A legitimação fundiária, por sua vez, é uma nova forma de aquisição originária de propriedade, como um reconhecimento administrativo do usucapião.

6) Legitimação de posse e legitimação fundiária poderão ser aplicadas em áreas públicas?

Há previsão expressa de legitimação fundiária em área pública ou privada na lei. Já a legitimação de posse somente se aplica à imóveis privados, quer se trate de Reurb-S ou Reurb-E. A possibilidade de regularizar imóveis em áreas públicas foi denunciada como uma criação jurídica para que imóveis de alto padrão em Brasília fossem legalizados, especialmente condomínios fechados construídos em áreas da União. Esse é um dos principais fatos discutidos na Ação Direta de Inconstitucionalidade ADI 5771, já que a Constituição Federal veda expressamente a possibilidade de usucapir imóveis públicos.

7) Como funciona a Demarcação Urbanística, de acordo com o novo marco legal?

A demarcação ficou totalmente ausente da versão da MP759, tendo sido incluída posteriormente graças à pressão da sociedade civil no Congresso. Foi incorporada em termos semelhantes aos da lei anterior, enquanto procedimento administrativo destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a autorização dos titulares das matrículas dos imóveis ocupados, culminando no registro na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município. 

8) Como as solicitações individuais de regularização fundiária são contempladas dentro da nova lei?

A Lei 13.465 oferece abertura para pedidos de regularização fundiária individuais. Essa modalidade antecipa uma série de dificuldades que a Administração Pública deve enfrentar com o processamento de pedidos individuais. Recomenda-se, no entanto, que sejam priorizados os casos coletivos. Afinal, a regularização prevê uma série de medidas voltadas à coletividade, para além do título da terra.

9) A Lei 13.465/2017 adota uma dicotomia entre urbano e rural para a regularização de ocupações?

A nova lei adota um entendimento de área urbana conforme sua finalidade, pouco importando se, formalmente, o assentamento objeto da regularização fundiária esteja localizado na área rural. Nesse sentido, o conceito de regularização fundiária urbana da Lei 13.465/2017 engloba também imóveis situados na zona rural que possuam ocupação e destinação urbanas. Há quem afirme que essa disposição viola o instrumento básico da política urbana, os Planos Diretores, adentrando na seara do direito agrário.

10) Quais os impactos da nova lei para conflitos fundiários urbanos?

A nova lei traz inovações para além da simplificação e flexibilização dos processos de regularização fundiária. Prevê, por exemplo, a possibilidade de Reurb em área que seja objeto de litígio, desde que celebrado acordo judicial ou extrajudicial homologado por juiz (Art. 16, parágrafo único). Outra mudança é a criação das Câmeras de Mediação de Conflitos, onde se tentaria alcançar uma solução negocial para o litígio. O receio levantado por Tierno é nos casos em que o município é parte do conflito fundiário, na qualidade de proprietário, e ao mesmo tempo mediador.

O QUE É USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, JUDICIAL... 

COMO FUNCIONA USUCAPIÃO

•  A - O que é usucapião?

A origem da palavra é o Direito Romano, e é resultado da fusão do substantivo latino usus (uso) e do verbo latino capire (tomar). Ou seja, tomar pelo uso. Isso já explica muita coisa. Usucapião, portanto, é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e contínua. Isso quer dizer que, se uma pessoa não é proprietária do bem, mas tem a sua posse, ela pode vir a se tornar sua legítima proprietária com o passar do tempo.

•   B - O que fazer para conseguir usucapião? Quem tem direito ao Usucapião? Requisitos e prazos do usucapião.

Há muitos detalhes que precisam ser observados para que o direito de Usucapião se materialize. A isso chamamos de requisitos de usucapião:

Por exemplo, é preciso muita atenção para o requisito da “posse contínua”: não pode o posseiro fincar sua bandeira em um terreno por alguns anos, abandoná-lo, e voltar depois. Se isso acontecer, a contagem do tempo se iniciará novamente do zero a partir do retorno ao imóvel.

Quantos anos de posse (prazo) para usucapião? Como descrito abaixo, cada uma das espécie de usucapião tem uma exigência específica quanto ao número de anos exigido, mas é preciso ter em mente que essa posse deve obedecer a critérios determinados aqui explicados.

        É preciso também que o pretendente ao usucapião possua a coisa em nome próprio, ou seja, tratando-a como se fosse sua. Assim, ficam de fora aqueles que lá estão porque alugam o imóvel, por exemplo, ou os que recebem o favor do proprietário por contrato de comodato. Estes exercem a posse chamada “indireta”, em não em nome próprio. Outra consequência disso é que quem quer ser dono deve agir como dono, na alegria e na tristeza. Portanto, fique atento: só pode pedir a Usucapião quem cumpre as obrigações pelo pagamento dos impostos do imóvel (IPTU ou ITR).

É importante diferenciar aquele que tem uma justificativa para estar na posse do bem daquele que é um simples invasor, mesmo porque se o tratamento fosse idêntico estaríamos diante de uma injustiça. A este aspecto em particular damos o nome técnico de “justo título”. Quem tem posse do imóvel com uma razão plausível para estar lá (como aquele que comprou o imóvel por instrumento particular, mas não recebeu a escritura pública; ou mesmo adquiriu a posse de quem antes a possuía, etc.) tem justo título. Quem é invasor, não.

A questão da boa-fé acaba desembocando na mesma conclusão: quem tem posse de um imóvel porque tem um motivo justo para isso tem maior proteção do que aquele que lá está para, conscientemente, aproveitar-se de uma situação.

É preciso também ter atenção para os casos em que a posse é exercida por diferentes membros de uma mesma família em épocas diferentes, pois isso terá reflexo na solicitação do direito. Tais considerações podem vir a envolver matérias que dizem respeito a Direito de Família e Direito das Sucessões, e por isso a abordagem deve ser multidisciplinar. 

Contudo, como veremos a seguir, mesmo em casos de invasão pura e simples (ou seja, sem justo título e sem boa-fé), a usucapião pode ainda ser possível. É que a propriedade existe para cumprir uma função social (moradia, produção, interesse público, etc…) e o imóvel abandonado não desempenha papel algum. A usucapião de terreno urbano invadido, por exemplo, será possível desde que o imóvel tenha um destino social (mesmo que seja no interesse próprio, como a moradia própria e da família). Os requisitos para que isso aconteça, entretanto, são mais rigorosos do que em situações nas quais o justo título e a boa-fé estejam presentes.

•   C - Como evitar a perda de uma propriedade por usucapião

Muitas vezes o estrago está feito e não há mais o que fazer: se o tempo para que o usucapião seja decretado já transcorreu (a chamada prescrição aquisitiva), a questão passa a ser técnica e um bom advogado poderá tentar encontrar pontos vulneráveis para fazer a defesa. Mas se você está permitindo que um imóvel de sua propriedade seja invadido, ou mesmo dando autorização para que outra pessoa permaneça no imóvel sem qualquer pagamento (como é o que acontece com caseiros ou mesmo conhecidos que "protegem" o imóvel de invasões), leia com bastante atenção.

Para ambos os casos a recomendação é que se procure um bom escritório de advocacia ou advogado imobiliário. Se há notícia de invasão, é preciso agir imediatamente para defender sua posse e retirar os invasores do local, sendo a solução mais comum a ação possessória com pedido de liminar. Se não fizer nada, em um ano a partir da invasão você perderá o direito a essa liminar. Continuando inerte, poderá perder sua propriedade de vez (confira as informações abaixo para maiores detalhes).

Na hipótese da ameaça vir de fogo amigo (como o caso de caseiros), é preciso que se faça um contrato de comodato muito bem amarrado para evitar que os requisitos do usucapião se cumpram. Novamente, um bom advogado poderá lhe salvar a pele.

•  D - Usucapião Extrajudicial no cartório de Notas

Como o próprio nome diz, usucapião extrajudicial é aquela que não necessita ser declarada por um juiz, mas pode ser realizada diretamente em cartório. Ela está prevista pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (que foi alterada pelo novo Código de Processo Civil). Dispositivos legais à parte, o que interessa é saber que, uma vez cumpridos os requisitos, a Usucapião pode ser declarada mesmo sem ação judicial. Mesmo assim, o fato é que sempre será necessária a intervenção de um advogado em virtude da complexidade da matéria (e isso não é uma opção, mas algo obrigatório). Outro aspecto importante é que, na prática do dia a dia, as exigências desse procedimento demandam às vezes até mais do que se verificaria em ação judicial, algo que tem desestimulado a procura por tal alternativa pelos profissionais da área. Por fim, para que tudo acabe bem é fundamental que não haja impugnação (ou seja, discordância) de qualquer dos interessados (em geral o proprietário que consta no Registro, vizinhos ou Poder Público) - caso contrário a questão será remetida ao Juiz, prosseguindo-se como ação judicial

• E - Usucapião Judicial - ação de usucapião

Dentro da modalidade de usucapião judicial se encaixam, como visto, aqueles em que há resistência das outras partes envolvidas. Mas mesmo que isso não aconteça é possível optar pela por essa via, bastando que se decida por ela. É que, apesar de mais demorado, esse caminho pode ser menos complexo (ou até mais seguro, dependendo do caso) do que a realização direta em cartório.

• F - Como funciona o Usucapião? Prazos, Formas e Tipos de usucapião: ordinário, extraordinário e especial

Decidido o caminho pelo qual será requerido a usucapião, é preciso agora saber qual de suas diversas espécies será a utilizada. São muitos os aspectos que diferenciam cada uma delas: a localização do bem (se é urbano ou rural), o prazo de usucapião que a Lei estipula para a prescrição aquisitiva (ou seja, para o tempo que permite a aquisição da propriedade pelo usucapião), e a existência ou não dos requisitos especiais explicados na primeira parte desse artigo.

Usucapião Ordinária, ou comum

Aqui a Lei exige o cumprimento de muitos requisitos, mas o prazo de espera, em compensação, é menor. Para que ela esteja configurada é necessário que o possuidor a) tenha a posse mansa e pacífica do bem (ou seja, não contestada por qualquer que seja) b) pelo prazo mínimo de 10 anos e c) de forma contínua (ou seja, ininterrupta, sem ter saído e voltado). Além disso, são requisitos essenciais d) a boa-fé de quem ocupa o imóvel e e) o chamado justo título (também já explicado acima). Estas exigências estão estabelecidas pelo artigo Art. 1.242 do Código Civil.

O parágrafo único deste mesmo artigo prevê duas variantes, usucapião ordinário habitacional e usucapião ordinário pro labore, que reduzem o prazo estabelecido acima pela metade (5 anos). Para isso é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos adicionais: f)o bem deve ter sido adquirido onerosamente (ou seja, comprado) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, mas por alguma razão cancelada posteriormente; e g) o imóvel deve ser utilizado pelo possuidor como moradia (habitacional), ou de forma produtiva (pro labore) do ponto de vista social ou econômico.

Usucapião Extraordinária

Nesta modalidade a Lei deixa de lado dois aspectos fundamentais - a boa-fé e o justo título - mas em contrapartida exige um prazo de espera maior. Para que possa ser solicitada é necessário que o possuidor tenha;

a) a posse mansa e pacífica do bem (ou seja, não contestada por qualquer que seja);

b) pelo prazo mínimo de 15 anos e

c) de forma contínua (ou seja, ininterrupta, sem ter saído e voltado). O fundamento legal é o artigo Art. 1.238 do Código Civil.

Como no caso anterior, o parágrafo único deste artigo também estabelece a as variantes da Usucapião Extraordinária habitacional e Usucapião Extraordinária pro labore, nos quais o prazo cairá para 10 anos se o possuidor demonstrar que o imóvel é a sua moradia habitual (habitacional), ou mesmo se provar que o utiliza para a realização de atividades produtivas (pro labore).

Usucapião Especial:

usucapião rural, usucapião urbano individual, usucapião familiar e usucapião urbano coletivo.

É aquele que, como o próprio nome diz, possui requisitos diferentes, especiais, que se somam àqueles acima discutidos. Dentre eles, podemos destacar:

O usucapião rural, que tem como requisitos a posse por cinco anos (ininterrupta e sem oposição) de área rural de até cinquenta hectares. O interessado deve morar no local e não ser detentor de imóvel rural ou urbano. A terra deve ser produtiva por força de seu próprio trabalho ou de sua família. A previsão para a usucapião rural especial consta do artigo 1.239 do Código Civil.

Nota: "é da Constituição Federal de 1988 - Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."

Usucapião urbano individual refere-se à posse, por 5 anos (sempre ininterruptos e sem oposição), de imóvel em região urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Esse bem deve servir de moradia ao interessado ou sua família, e a aquele não é permitido ter a posse ou propriedade qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. A previsão consta do artigo 1.240 do Código Civil.

Usucapião especial (ou familiar) criada pelo programa “minha casa, minha vida” (Lei n° 12.424/11), mais conhecida como usucapião familiar, é uma inovação recente que foi incorporada ao artigo 1240-A do Código Civil. Na propriedade adquirida em conjunto por cônjuges ou companheiros, se um deles vier a abandonar o lar pelo prazo de dois anos, o outro terá o direito de usucapir a parte pertencente ao que se ausentou. O interessado não pode ser proprietário de outro imóvel, e este deve ser urbano, ter até 250 metros quadrados e ser usado para moradia do cônjuge ou de sua família.

Usucapião urbano coletivo foi criada pelo artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001). O prazo de ocupação é de cinco anos e os demais requisitos são os mesmos encontrados na modalidade prevista para minha casa minha vida (ininterruptos e sem oposição, imóvel de 250 metros quadrados, para moradia, não sendo proprietário de outro bem).

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
FUNCIONAMENTO E ALTERAÇÕES DO Provimento CNJ 65/2017 

Vamos falar sobre usucapião extrajudicial e as alterações nesse instituto pelo Provimento CNJ 65/2017. Como advogados especialistas em Usucapião, estamos bem à vontade para continuar a tratar do tema – já que este não é o primeiro artigo que escrevemos neste blog sobre suas modalidades. Vamos ao que interessa.

O que é usucapião extrajudicial ou administrativo? O Usucapião em Cartório.

Usucapião, como sabemos, é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada, após o cumprimento de certos requisitos indispensáveis – entre eles, a demonstração do tempo de ocupação - que permite a regularização desse bem no cartório de registro de imóveis.

O Usucapião extrajudicial é uma modalidade relativamente nova, que foi introduzida pelo novo Código de Processo Civil em 2016, que acrescentou o artigo 216-a à Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73). Antes dessa alteração legal, o único caminho possível seria a via Judicial, que não só é mais demorada, mas que também alimenta o ciclo crônico acúmulo de demandas que, por sua vez, provoca a lentidão em todos os demais processos em curso. Trata-se de uma tentativa do legislador de desburocratizar o procedimento e acelerar sua resolução, razão pela qual seu procedimento é todo feito em Cartório.

A inovação trazida pelo Código Processo Civil era excelente, mas em sua concepção original o procedimento adotado terminou por engessá-lo, especialmente em função de dois requisitos considerados básicos que acabaram por funcionar como fator limitante. Mas a vinda do Provimento 65/2017 reviveu o procedimento e lhe deu roupagem mais definida e moderna, conforme veremos mais adiante.

      Requisitos do usucapião extrajudicial

Para que o usucapião extrajudicial possa ser solicitado é necessário, obviamente, que todos os requisitos legais sejam cumpridos para o caso concreto, e para a verificação de quais são eles eu os remeto a outro artigo escrevi algum tempo, no qual indico todas as formas de usucapião, prazos, situações especiais prazos, situações especiais e tudo o mais. Todos esses elementos são indispensáveis aqui também, mas ao invés de se apresentar a situação a um juiz, eles são trazidos ao tabelião em um cartório de notas para análise.

É importante dizer que a condição para que o usucapião extrajudicial possa ser viável é a inexistência de conflito entre as partes. Caso o proprietário registral (aquele que aparece na matrícula do imóvel) se oponha à pretensão do interessado, tudo será amealhado e enviado à Vara Judicial para apreciação pelo juiz competente.

Documentos Usucapião Extrajudicial

A relação de documentos indispensáveis ao Usucapião Extrajudicial é extensa, mas - como falaremos mais abaixo - ele é menos onerosa do que a originalmente imaginada pelo Código de Processo Civil. A lista é dada pelo artigo 4° do Provimento 65/2017, e pode ser assim resumida:

I – ata notarial;

II – planta e memorial descritivo;

III – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

IV – certidões negativas

V – descrição georreferenciada;

VI – instrumento de mandato ao advogado;

VII – declaração ao defensor público (caso não se utilize advogado particular);

VIII – certidões do imóvel.

 Usucapião extrajudicial na prática - planta e memorial

Passo a passo da  usucapião extrajudicial do novo CPC com as alterações realizadas pelo Provimento CNJ 65/2017 - que a transformaram em um instrumento valioso. O "usucapião de cartório" foi uma inovação importante trazida pelo novo Código Processo Civil, que tinha como objetivo desafogar o Poder Judiciário e dar mais celeridade ao procedimento. Contudo, em sua forma original, dois requisitos considerados básicos acabavam por inviabilizar esse intento: a) a exigência de planta e memorial descritivo também para condomínios e loteamentos; e b) a necessidade da concordância do proprietário registral, que não tinha interesse ALGUM no desfecho positivo para quem solicita o usucapião.  A vinda do Provimento 65/2017 do CNJ resolveu tais questões.

 Usucapião Extrajudicial Provimento 65/2017
Parte 1: concordância do proprietário Registral

O primeiro dos fatores limitantes mencionados acima era que o proprietário registral precisaria concordar expressamente com a realização do usucapião extrajudicial. Isso representava um obstáculo terrível, pois ao final das contas tudo dependia de uma atitude positiva da pessoa menos interessada no andamento do pedido de usucapião. Como a tendência nesses casos é a inércia, o caso invariavelmente acabava sendo bloqueado administrativamente e se transformava em processo judicial, algo que derrotava a própria essência do procedimento.

Tudo isso mudou em dezembro de 2017 com a edição do provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que dentre outras coisas alterou a consequência da inércia do proprietário registral: a partir de agora, se ele não se manifestasse, esse silêncio seria tido como concordância. A mudança foi sutil, mas muito efetiva, pois destravou a via administrativa e fez com que o procedimento se tornasse mais efetivo.

Usucapião Extrajudicial Provimento 65/2017
Parte 2: casos de dispensa da planta e memorial descritivo

A segunda alteração importante trazida pelo provimento CNJ 65/2017 foi em relação à exigência que se fazia quanto ao memorial descritivo e da planta do imóvel. Seu artigo 4, § 5º, estabelece que estes documentos serão dispensados “se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.”

Removeu-se com isso uma barreira muito importante. Tratava-se de providência cara e absolutamente inútil, ao menos no que diz respeito aos casos de condomínio e loteamento. Isso porque, por exigência legal, tais documentos já devem estar previamente depositados no Cartório Imobiliário, justamente porque eles são requisitos indispensáveis para a instituição do condomínio ou regularização loteamento. Teríamos, portanto, uma repetição desnecessária do mesmo ato, que apenas encarecia e retardava o procedimento.

A importância da Ata Notarial

Outro ponto importante a se discutir no usucapião administrativo é a ata notarial, algo referido expressamente pela Lei como requisito indispensável. Para quem não é do direito e talvez nunca tenha ouvido falar desse mecanismo, estamos diante de uma ferramenta bastante importante para no Direito atual. Nas palavras de Leonardo Brandelli, a “Ata notarial é o Instrumento público através do qual o notário capta, por seus sentidos, uma determinada situação, um determinado fato, e o translada para seus livros de notas ou para outro documento”.

Ou seja, o Tabelião tem a possibilidade de enxergar um determinado fato e transforma-lo em palavras, produzindo um documento que tem fé pública e pode ser utilizado para fins judiciais. Por exemplo, ao invés de termos uma audiência perante o juízo para que se ouçam as testemunhas, tudo o que se tem de fazer é trazê-las ao tabelião. Seus depoimentos serão reduzidos a termo em uma ata notarial (nesse caso, uma escritura declaratória), que fará prova das narrativas feitas ao notário.

Dentro da estrutura do procedimento administrativo esta peça é fundamental, já que materializa os fatores que demonstram o direito de usucapião em si. Nos termos do artigo 4o inciso I, do Provimento 65/2017 do CNJ, sua função é atestar:

a) a descrição e características do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel;

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.

Vê-se que o tabelião não é uma figura passiva, mas efetivamente atua para obter com precisão as informações necessárias e ter a certeza de que não há prejuízo a interesses de terceiros. Há até mesmo situações em que ele poderá (ou deverá) comparecer ao local do imóvel para atestar determinados fatos, como os relativos à natureza da ocupação, construções e limites com propriedades vizinhas, podendo efetuar o registro por fotos e vídeos para demonstrar a situação fática no momento da visita.

Conclusão

O usucapião extrajudicial trazido pelo Novo Código de Processo Civil e suas alterações promovidas pelo Provimento 65/2017 do CNJ representam tentativas de desburocratização que merece aplausos. É preciso que outras iniciativas surjam com esse mesmo propósito, de modo a desafogar o Poder Judiciário e entregar ao cidadão um serviço justo e eficiente.

Escrito por Mario Solimene Filho

https://solimene.adv.br

LRP - Lei nº 6.015 de 31 de Dezembro de 1973 

Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 1° O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 2° Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 3° O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 4° O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 5° Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 6° Transcorrido o prazo de que trata o § 4° deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5° deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 7° Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 8° Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 9° A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

§ 10° Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

Transcrito por Genilson B. Silva

Lei 10.267, de 28-08-2001 - Lei do Georreferenciamento

cadastro rural brasileiro

Conhecida como "Lei do Georreferenciamento", o CNIR - Cadastro Nacional de Imóveis Rurais unifica, em uma base comum, diferentes cadastros presentes em vários órgãos governamentais, como:

Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA);

Secretaria da Receita Federal;

Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais e

Fundação Nacional do Índio.

Esse novo sistema cadastral tem uma componente gráfica até então inexistente, em que os limites do imóvel rural são georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro. Esse novo cadastro como consequência uma padronização no levantamento de campo e representação dos imóveis rurais, conforme a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais - NTGIR, publicada pelo INCRA, em atendimento à nova legislação. Graças ao georreferenciamento, possibilitou-se a criação de um SIG público de acesso gratuito via Internet. Como dificuldades, temos a grande extensão territorial brasileira, necessidade de profissionais especializados e, principalmente, o processo de certificação que o INCRA tem de realizar para cada imóvel georreferenciado. Espera-se que essa última dificuldade seja sanada com a implantação do Sistema de Gestão Fundiária, que permitirá a certificação automatizada e online, tornando o processo mais transparente, ágil e rápido.

A lei tem como objetivo o combate à grilagem de terras e a formação ilegal de latifúndios, mas também cria o CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais), que é um grande avanço na cartografia cadastral brasileira, pois gera um banco de dados territoriais georreferenciados, constituindo uma ferramenta de grande importância para a gestão territorial, planejamento e desenvolvimento do país.

A identificação da área do imóvel rural, ou seja, o georreferenciamento imediato é exigido nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural. O Decreto nº 5.570/05 (BRASIL, 2005), dá nova redação aos dispositivos do Decreto nº 4.449/02, estabelecendo novos prazos para o georreferenciamento dos imóveis, no entanto, um novo decreto, Decreto nº 7.620/11 estabelece novos prazos para áreas menores que quinhentos hectares a partir de 21 de novembro de 2011:

I - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares;

II - treze anos, para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;

III - dezesseis anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e

IV - vinte anos, para os imóveis com área inferior a vinte e cinco h

Todos os imóveis rurais devem ser georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB). Para isso, são utilizados métodos de posicionamento por satélites e convencionais. Mudanças vêm ocorrendo nos sistemas de posicionamento por satélites em razão do acréscimo de novos sinais no GPS (Global Positionig System) e a reestruturação do GLONASS (Global Orbiting Navigation Satellite System).

Os satélites GLONASS que serão lançados futuramente (os da série GLONASS-M) fazem uso da técnica CDMA (Code Division Multiple Access) para transmissão dos sinais, sendo que a constelação atual utiliza a técnica FDMA (Frequency Division Multiple Access).

Atualmente o sistema conta com 4 satélites em órbita. O primeiro satélite foi lançado em 28 de dezembro de 2005 (GIOVE-A), e o segundo foi lançado em 27 de abril de 2008 (GIOVE-B), e os dois últimos foram lançados em 21/10/2011 do Centro Espacial KOUROU base europeia na Guiana Francesa. O foguete russo  SOYUZ partiu dessa base, levando consigo esses dois satélites, primeiros satélites do sistema de navegação europeu Galileo, um concorrente do norte-americano GPS.

Decreto nº 7.620, de 21 de novembro de 2011. Altera o art. 10 do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, que regulamenta a Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. 

Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. Altera dispositivos das Leis nº4.947, de 6 de abril de 1966, 5.868, de 12 de dezembro de 1972, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.739, de 5 de dezembro de 1979, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras providências.

Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002. Dispõe sobre a regulamentação da Lei nº 10.267/01.

Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005. Dá nova redação aos dispositivos do Decreto nº4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências.

Texto: Genilson B. Silva

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Brasília,DF (61) 98224-7933